Calculer son taux d'endettement

Comment calculer son taux d'endettement ?

Le taux d'endettement mesure la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. La formule est simple : taux d'endettement = (mensualités de crédits / revenus nets mensuels) × 100. Par exemple, avec 3 000 € de revenus nets et 900 € de mensualités, le taux d'endettement est de 900 / 3 000 × 100 = 30 %.

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de limiter le taux d'endettement à 35 % maximum (assurance emprunteur comprise) pour les crédits immobiliers. Les banques disposent d'une marge de flexibilité sur une partie de leur production, réservée en priorité aux primo-accédants et aux résidences principales, mais le seuil de 35 % reste la règle pour la grande majorité des dossiers.

Les revenus pris en compte incluent les salaires nets, les revenus professionnels non salariés, les pensions et une partie des revenus locatifs (généralement 70 %). Les charges retenues regroupent toutes les mensualités de crédits en cours (immobilier, auto, consommation) ainsi que la future mensualité du projet, et le loyer conservé si vous restez locataire après l'opération.

Notre calculateur affiche votre taux d'endettement en temps réel et calcule aussi la mensualité maximale que vous pouvez supporter sans dépasser le seuil des 35 %.

Taux d'endettement et reste à vivre

Le taux d'endettement ne fait pas tout : les banques examinent aussi le reste à vivre, c'est-à-dire la somme qu'il vous reste chaque mois une fois les crédits payés. Avec 10 000 € de revenus, un endettement de 40 % laisse encore 6 000 € pour vivre ; avec 1 500 € de revenus, un endettement de 35 % ne laisse que 975 €. C'est pourquoi les hauts revenus peuvent parfois dépasser légèrement le seuil, tandis que les petits budgets sont jugés aussi sur le reste à vivre.

Pour réduire votre taux d'endettement avant une demande de prêt, plusieurs leviers existent : solder un crédit à la consommation, allonger la durée du prêt pour baisser la mensualité, augmenter votre apport personnel, ou regrouper vos crédits. Chaque point de pourcentage gagné améliore vos chances d'obtenir un financement et un meilleur taux.

Questions fréquentes

Quel est le taux d'endettement maximum accepté par les banques ?

Le seuil réglementaire fixé par le HCSF est de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, pour les crédits immobiliers. Les banques peuvent déroger à cette règle pour une partie limitée de leurs dossiers, principalement au profit des primo-accédants.

Comment calculer son taux d'endettement ?

Divisez le total de vos mensualités de crédits par vos revenus nets mensuels, puis multipliez par 100. Exemple : 800 € de mensualités pour 2 500 € de revenus = 800 / 2 500 × 100 = 32 %.

Les revenus locatifs comptent-ils dans le calcul ?

Oui, mais partiellement : les banques retiennent généralement 70 % des loyers perçus pour tenir compte des charges, de la vacance locative et des impayés potentiels. Certains établissements appliquent un calcul différentiel pour l'investissement locatif.

Qu'est-ce que le reste à vivre ?

C'est la somme restant à votre disposition chaque mois après paiement de toutes vos mensualités de crédits. Les banques exigent généralement un minimum de 750 à 1 000 € pour une personne seule et de 1 200 à 1 500 € pour un couple, majoré par enfant à charge.

Peut-on emprunter avec un taux d'endettement supérieur à 35 % ?

C'est possible mais rare. Les banques disposent d'une marge de flexibilité d'environ 20 % de leur production de crédits, réservée en priorité aux acquéreurs de résidence principale et aux primo-accédants, souvent avec des revenus élevés et un bon reste à vivre.