Calcul de la capacité d'emprunt

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

La capacité d'emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d'une banque pour financer un projet immobilier. Elle dépend de vos revenus, de vos charges existantes, du taux d'intérêt et de la durée du prêt.

La règle fondamentale est le taux d'endettement, fixé à 35 % maximum par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Cela signifie que vos mensualités de crédit (y compris l'assurance) ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets. Par exemple, pour un revenu net mensuel de 3 500 €, la mensualité maximale est de 1 225 €.

Une fois la mensualité maximale déterminée, la capacité d'emprunt se calcule en fonction du taux d'intérêt et de la durée : plus la durée est longue, plus le montant empruntable est élevé (mais le coût total du crédit augmente). L'apport personnel s'ajoute à la capacité d'emprunt pour déterminer le budget total de votre acquisition.

Notre simulateur calcule instantanément votre capacité d'emprunt, la mensualité correspondante et le coût total du crédit. Ajustez les paramètres pour trouver la combinaison optimale entre mensualité, durée et montant emprunté.

Les critères des banques

Au-delà du taux d'endettement, les banques examinent plusieurs critères. Le reste à vivre (revenus moins charges et mensualités) doit être suffisant pour couvrir les dépenses courantes du ménage. La stabilité professionnelle (CDI, ancienneté, fonctionnaire) rassure également les établissements prêteurs.

L'apport personnel est un élément clé. Un apport de 10 à 20 % du prix du bien est généralement attendu pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport plus important permet souvent de négocier un meilleur taux d'intérêt.

Questions fréquentes

Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?

Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité est d'environ 1 160 €. Avec un taux d'endettement de 35 %, il faut un revenu net mensuel d'au moins 3 315 € (soit environ 3 980 € brut pour un salarié). Sur 25 ans, la mensualité descend à environ 1 000 €, nécessitant un revenu d'au moins 2 860 € net.

Peut-on dépasser le taux d'endettement de 35 % ?

Les banques disposent d'une marge de dérogation de 20 % de leurs dossiers. Cette flexibilité est réservée en priorité aux primo-accédants achetant leur résidence principale et aux emprunteurs disposant d'un reste à vivre élevé. Un taux d'endettement jusqu'à 40 % peut être accepté dans certains cas.

Quelle durée choisir pour son crédit immobilier ?

La durée maximale recommandée par le HCSF est de 25 ans (27 ans en VEFA ou avec travaux). Une durée courte (15 ans) réduit le coût total mais augmente les mensualités. Une durée longue (25 ans) permet d'emprunter plus mais coûte significativement plus en intérêts. L'idéal est de trouver le compromis entre mensualité confortable et coût raisonnable.